Comprar una vivienda no termina en el precio pactado con el vendedor. Yo suelo separar la operación en tres capas: impuestos, formalización y margen para imprevistos, porque ahí aparecen los gastos de compra de vivienda que de verdad cambian el presupuesto final. En España, la factura varía bastante según se trate de obra nueva o segunda mano, y también según haya hipoteca o no.
Lo esencial para no quedarte corto de presupuesto
- Si financias la compra, lo habitual es que el banco cubra hasta el 80% del menor valor entre precio y tasación; el resto sale de tus ahorros.
- La obra nueva suele llevar IVA del 10% y AJD, normalmente entre 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma.
- La vivienda de segunda mano paga ITP, que suele moverse entre el 5% y el 10%, también según la comunidad.
- Notaría, registro, gestoría y tasación añaden varios cientos o miles de euros más al coste final.
- Como regla práctica, yo no cerraría una compra sin reservar entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio, además de la entrada si pides hipoteca.
Qué incluye realmente la factura de compra
La primera trampa mental al comprar es mirar solo el precio anunciado. En la práctica, la operación se compone de impuestos, escritura, inscripción, tasación y, en muchos casos, una gestoría que acelera los trámites. El Consejo General del Notariado recuerda que la compraventa lleva asociados gastos distintos a los del préstamo, y esa separación es clave para no mezclar partidas que no se pagan en el mismo momento ni por la misma razón.
| Concepto | Importe orientativo | Cuándo aparece |
|---|---|---|
| IVA en vivienda nueva | 10% del precio | Si compras obra nueva |
| AJD en vivienda nueva | 0,5% - 1,5% | Según la comunidad autónoma |
| ITP en vivienda usada | 5% - 10% | Si compras segunda mano |
| Notaría | 600 - 1.000 € aprox. | Firma de la escritura |
| Registro de la Propiedad | 400 - 650 € aprox. | Inscripción de la compra |
| Gestoría | 300 - 600 € aprox. | Si encargas la tramitación |
| Tasación | 300 - 600 € aprox. | Si pides hipoteca |
| Comisión de apertura | 0% - 2% del préstamo | Solo si tu banco la aplica |
Los aranceles notariales y registrales están regulados, así que no se trata de comparar “el notario barato” con el “notario caro”, sino de entender cómo se calcula el importe final en función del valor de la vivienda. Lo que más pesa sigue siendo el impuesto correcto para tu caso. Y precisamente ahí cambia mucho la cuenta cuando pasas de obra nueva a segunda mano.
Cómo cambia el coste entre obra nueva y segunda mano
La diferencia importante no está en los papeles, sino en la fiscalidad. Si compras una vivienda nueva, la compra tributa con IVA del 10% y con AJD, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma. Si compras una vivienda usada, no pagas IVA, pero sí ITP, que también varía por territorio. En otras palabras: el precio de catálogo puede engañar mucho si no miras el precio total de cierre.
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Rango habitual | Qué suele pasar con el resto de costes |
|---|---|---|---|
| Obra nueva | IVA + AJD | 10% + 0,5% - 1,5% | Se añaden notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, tasación |
| Segunda mano | ITP | 5% - 10% | También se suman escritura, registro, gestoría y posible tasación |
La comunidad autónoma manda más de lo que muchos compradores creen. En una vivienda de 200.000 euros, un ITP del 6% supone 12.000 euros; con un 10%, ya son 20.000. Esa diferencia cambia por completo la entrada que necesitas. Por eso yo nunca comparo dos viviendas solo por el precio anunciado: comparo el desembolso total, que es lo que realmente importa.
Si la compra se va a cerrar con financiación, aún hay otra capa que conviene separar bien: los gastos del préstamo hipotecario, que no son lo mismo que los de la compraventa.
Qué parte paga el banco cuando hay hipoteca
Aquí se comete un error muy frecuente: sumar la hipoteca como si todo fuera una única factura. No lo es. El Banco de España distingue claramente entre los gastos de la compraventa y los de formalización del préstamo. En la hipoteca, el cliente suele pagar la tasación y, si pide copias adicionales de la escritura, esas copias; la entidad asume la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto asociado a la formalización del préstamo.
| Gasto de la hipoteca | Quién lo asume normalmente | Observación práctica |
|---|---|---|
| Tasación | Comprador | Coste habitual de 300 - 600 € |
| Notaría del préstamo | Banco | La firma del préstamo no te la deberían cargar |
| Registro del préstamo | Banco | Se inscribe la hipoteca, no la compraventa |
| Gestoría del préstamo | Banco | Si el banco la exige para tramitar el expediente |
| IAJD de la hipoteca | Banco | Se aplica al préstamo, no a la compra en sí |
| Comisión de apertura | Depende de la entidad | Puede no existir o moverse en un tramo aprox. del 0% al 2% |
| Copia simple o copias extra | Quien las solicite | La copia electrónica simple suele entregarse sin coste |
En la práctica, yo revisaría dos cosas antes de firmar: si la hipoteca lleva comisión de apertura y si la oferta comercial compensa de verdad lo que luego vas a pagar en productos vinculados. Una oferta “sin gastos” a veces solo oculta una comisión en otro sitio. El precio real de la financiación se ve en el conjunto, no en una sola línea.
Con ese reparto claro, la siguiente pregunta es cuánto dinero deberías tener preparado antes de ir al notario. Ahí es donde mucha gente se queda corta.
Cuánto dinero conviene reservar antes de firmar
Yo trabajo con una regla simple: si el banco te financia el 80%, necesitas cubrir el 20% restante más los gastos de compra. Eso significa que, en una vivienda de 200.000 euros, no basta con disponer de 40.000 euros. Hace falta un colchón adicional para impuestos y formalización, y ese colchón puede ser muy distinto según la vivienda sea nueva o usada.
| Escenario | Entrada | Gastos estimados | Total de ahorro prudente |
|---|---|---|---|
| Segunda mano, ITP del 6% | 40.000 € | 13.300 - 14.400 € | 53.300 - 54.400 € |
| Segunda mano, ITP del 10% | 40.000 € | 21.300 - 22.400 € | 61.300 - 62.400 € |
| Obra nueva, IVA del 10% y AJD del 1% | 40.000 € | 22.300 - 25.400 € | 62.300 - 65.400 € |
Por eso, cuando alguien me pregunta cuánto necesita de verdad para comprar, yo no respondo con una cifra única. Le digo que piense en términos de porcentaje sobre el precio: entre el 30% y el 35% suele ser una referencia sensata si va a financiar con una hipoteca estándar. Hay casos mejores, sí, pero yo no construiría un plan financiero sobre el mejor caso.
Y aun así faltan partidas que no aparecen en la primera conversación con el vendedor ni en el simulador del banco. Son pequeñas por separado, pero juntas desordenan bastante el presupuesto.
Los costes invisibles que más desajustan el presupuesto
Hay gastos que no forman parte del precio de la vivienda, pero sí de la experiencia real de compra. Yo los separo en dos bloques: los obligatorios de trámite y los que dependen de cómo vaya a usarse la casa. Cuando los dejas fuera, la compra parece más barata de lo que es.
- Arras: suelen ser una señal a cuenta del precio, no un gasto final, pero si rompes el acuerdo por tu culpa puedes perderlas.
- Mudanza: según volumen y distancia, puede ir de unos 300 a más de 1.000 euros.
- Alta de suministros: luz, gas, agua o internet pueden sumar varios cientos de euros si hay que reactivar servicios.
- Reparaciones iniciales: cambiar caldera, pintar, actualizar baños o cocina dispara el desembolso con facilidad.
- Seguro de hogar: muchas hipotecas lo exigen o, como mínimo, lo recomiendan; suele moverse en importes asumibles, pero no nulos.
- Derramas y comunidad: si la finca tiene obras aprobadas o cuotas pendientes, el coste puede aparecer muy pronto.
Este es el tipo de detalle que a mí me gusta revisar antes de cerrar nada. No porque haya que temerle a la compra, sino porque una vivienda puede ser viable sobre el papel y tensionar tu caja en la práctica. Si además el piso necesita una reforma mínima para entrar a vivir, yo añadiría un colchón adicional, aunque solo sea para no arrancar la nueva etapa con la cuenta al límite.
La forma más limpia de evitar sorpresas es hacer una revisión final de la documentación y de los pagos antes de firmar. Ahí se ahorran muchos disgustos.
La revisión final que yo no saltaría antes de pagar
Antes de entregar el dinero, yo comprobaría siempre cuatro cosas: qué impuestos concretos te toca pagar en tu comunidad, si la vivienda arrastra cargas, si el inmueble y la comunidad están al día y qué parte del presupuesto se irá en financiación y qué parte en cierre de la operación. Esa comprobación no es burocracia vacía; es la diferencia entre una compra tranquila y una compra que empieza con sobresaltos.
- Pide una nota simple para confirmar titularidad, cargas y posibles embargos.
- Comprueba si existen derramas aprobadas o cuotas de comunidad pendientes.
- Verifica el IBI, la situación de suministros y si hay recibos o pagos atrasados.
- Exige la documentación técnica que corresponda: certificado energético y, cuando proceda, cédula de habitabilidad.
- Calcula el impuesto correcto según sea obra nueva o segunda mano y según la comunidad autónoma.
- Revisa la hipoteca con calma: TAE, comisión de apertura, tasación y productos vinculados.
Si llegas a la firma con esa lista cerrada, la operación deja de depender de improvisaciones. Y ese es, para mí, el objetivo real: que el precio de la vivienda no te oculte el coste total de comprarla, porque ahí es donde se gana o se pierde tranquilidad financiera.
